Imagen: Nichole Burrows

La valoración de inmuebles es un quebradero de cabeza que afecta a diversos impuestos, como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre la Renta. En todos ellos el gravamen se va a calcular en función del valor dado a los bienes que en ellos se declaran, por lo que su cálculo correcto es fundamental para pagar una tarifa justa.

En lo que respecta al ITPYAJD y al ISD se trata de impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas, que son las que establecen la normativa por la que se rigen y fijan las pautas de valoración de los bienes. En general, las reglas para computar los bienes de naturaleza urbana o rústica, son las señaladas en el Art. 10 ,Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, el cual nos indica que debe tomarse el mayor valor de los siguientes:

1. el valor catastral

2. el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos

3. el precio, contraprestación o valor de adquisición

Cuidado con el valor declarado

Lo lógico sería pensar que el valor de adquisición es el más adecuado, esto si no contamos con la picaresca existente de escriturar por un precio inferior al pactado para ahorrar en la tarifa fiscal. De esta premisa parte el exigir que se tome el más alto de los tres importes, lo que nos lleva al problema de averiguar cuál es el valor comprobado por la Administración.

El artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre , y el artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecen que la base imponible de ambos impuestos está constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

Cabe deducir que ese valor va a ser el más próximo al valor de mercado, pero la forma de hallarlo puede variar de unas comunidades a otras, aunque generalmente se aplica el método de los coeficientes, que consiste en multiplicar el valor catastral por un coeficiente determinado para obtener así lo que se entiende como “valor real” del bien.

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El artículo 57.1.b de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, contempla la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.

Aunque el mismo artículo admite también una comprobación del valor en base a precios de mercado, dictamen de peritos de la Administración; valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas o precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.

En cualquier caso, cabe tomar en cuenta el valor por tablas que establece la Administración antes de efectuar una transmisión, para saber al menos si podemos prever problemas futuros o no. Las Consejerías de Hacienda de muchas comunidades ponen a disposición del ciudadano una herramienta de cálculo en su página web que permite obtenerlo para así evitar en el futuro liquidaciones paralelas.

En cualquier caso, si el interesado no está conforme con el valor calculado por la Administración, puede promover la tasación pericial contradictoria conforme al procedimiento establecido en el artículo 135 de la LGT.

Valor Real

Esto nos lleva a la conclusión de que la base imponible de los impuestos de ITP y del ISD es el valor real de los inmuebles y no los que se ha pagado por ellos. Prescindir del valor real y atenerse al escriturado para efectuar las liquidaciones puede tener consecuencias funestas que afecten a distintos impuestos a la vez.

Si tenemos en cuenta que ese valor de transmisión, tanto si se trata de una transmisión onerosa (liquidada en el impuesto de ITP), como lucrativa (liquidada en ISD), va a ser el valor de partida para hallar la ganancia patrimonial en una futura venta, cabe pensar que si es incorrecto, tendrá también consecuencias en el IRPF.

Si recibimos una herencia y consignamos el valor de un inmueble por encima del precio de mercado en el Impuesto sobre Sucesiones, vamos a disminuir la ganancia patrimonial si lo vendemos en el futuro. Dado que el Impuesto sobre Sucesiones prevé unas reducciones considerables en las transmisiones a parientes, según su grado, puede convenirnos actuar de ese modo. Además si alquilamos el inmueble podremos practicar la amortización el base al importe consignado en el Impuesto, lo que nos ayudará a reducir la carga fiscal en el IRPF.

No obstante, si adquirimos el bien por compra lo más habitual es hacer lo contrario: escriturar por un importe inferior al pactado para pagar menos en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (aunque la ganancia patrimonial a tributar en Renta en una venta futura será mayor). Si lo que queremos es hacer ingeniería fiscal hay que hilar muy fino y tener en consideración todos los factores.

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El cálculo del valor por coeficientes multiplicadores, a pesar de ser ampliamente utilizado, ha sido puesto en duda en diversas sentencias del Tribunal Supremo, como la sentencia 843/2018, de 23/05/2018, argumentando además que la Administración no puede poner en duda la valoración consignada en una liquidación en base a una supuesta “sospecha”, pues las autoliquidaciones tributarias gozan de presunción de veracidad.

“a) Según lo dispuesto en el artículo 108.4 LGT , relativo a las presunciones en materia tributaria:”…4. Los datos y elementos de hecho consignados en las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones y demás documentos presentados por los obligados tributarios se presumen ciertos para ellos y sólo podrán rectificarse por los mismos mediante prueba en contrario.

(…) sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta, sin que baste con una presunción inmotivada de desacierto de la asignación del valor.”

“a) La Administración tiene que justificar, antes de comprobar, que hay algo que merezca ser comprobado, esto es, verificado en su realidad o exactitud por ser dudosa su correspondencia con la realidad. En este caso, tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado, incredulidad que, a su vez, involucra dos facetas distintas:

– la primera sería la de suponer que el precio declarado no corresponde con el efectivamente satisfecho (…)

– la segunda faceta, distinta de la anterior, consiste en admitir que el valor declarado como precio de la compraventa es el efectivamente abonado, pero no corresponde con el valor real, que es cosa distinta. En este caso, también tendría que justificar la Administración la fuente de esa falta de concordancia.”

b) Esa justificación no es sólo sustantiva y material, sino también formal, en tanto comporta la exigencia, en el acto de comprobación y en el de liquidación a cuyo establecimiento tiende, de motivar las razones por las que se considera que el valor declarado en una autoliquidación que la ley presume cierta no se corresponde con el valor real, sin que sea admisible que la fuente de esas razones sea la mera disparidad del valor declarado con el que resulte de los coeficientes aprobados.

c) Que la aplicación de coeficientes abstractos sobre valores catastrales sea legal como método de valoración -afirmación de la que no dudamos-, tal como preconiza el recurso de casación ( artículo 57.1.b) LGT ), no significa que sea un método idóneo, por su abstracción, para establecer el valor real (artículos 10.1 y 46.1 TRLITP).

En cualquier caso, esto no significa que el Tribunal Supremo abra las puertas a una valoración libre por parte del contribuyente pues, lógicamente, si el valor dista del que debiera, a la Administración le sobran argumentos para poder corregirlo.

 

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